O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um instrumento  firmado entre comprador e vendedor na aquisição de um imóvel, no qual os envolvidos acordam entre si as condições para a negociação de compra e venda de um imóvel sem interferência. Além desses dois indivíduos, esse tipo de acordo não envolve outras entidades, como agentes financeiros ou cartórios, já que esse contrato não é ali registrado. 

Mas a questão que se coloca é se o contrato de gaveta possui segurança jurídica, quais são seus riscos e se possuem valor legal?

PORQUE SE FAZ UM CONTRATO DE GAVETA?

Em regra, tal modalidade ocorre porque os custos dos trâmites necessários para a transferência do imóvel em cartório são caros e para muitos, elevado. Via de regra é um valor que não está disponível no momento da negociação ou o adquirente do imóvel não possui cadastro para contrair empréstimo ou para ter seu crédito aprovado junto ao Agente Financeiro.

QUAIS OS RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA?

Normalmente o titular do contrato, por dificuldades para pagar as parcelas assumidas de um financiamento imobiliário, acabam por vender o imóvel. Assim, o comprador na modalidade “de gaveta”, assume o parcelamento já existente, pagando o financiamento assumido pelo primeiro comprador até que este seja quitado. Até isto ocorrer, o financiamento estará ainda no nome do vendedor que fez o processo junto à instituição financeira.

O contrato de gaveta possui reconhecimento jurídico e poderá servir como instrumento judicial para que uma das partes, seja o vendedor, seja o comprador, utilize-o em um processo, caso o que tenha sido acordado não tenha sido cumprido.

Desta forma, se o vendedor entregar o imóvel ao comprador, e este não pagar como foi acordado, poderá o vendedor judicialmente cobrar o valor devido, acrescido de custos judiciais e danos que tenha sofrido. Assim como poderá o comprador também utilizar o contrato para solicitar algo que não foi cumprido.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o contrato de gaveta funciona como um mecanismo legal que permite a discussão judicial das obrigações e dos direitos assumidos entre o comprador e o vendedor.

O tribunal também considera que, caso o imóvel tenha sido negociado com financiamento em aberto, ainda sendo quitado, não é possível anular a transferência para o comprador, já que não foram causados prejuízos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Na prática, o risco do contrato de gaveta é tanto do comprador quanto do vendedor. O primeiro, porque estará pagando por um bem que está em nome de uma terceira pessoa, correndo o risco, por exemplo, desse vir a falecer e o imóvel for arrolado num inventário. Nessa situação, deverá o comprador demonstrar judicialmente, via Embargos de Terceiros, que é o titular daquele contrato. O segundo, porque poderá ser acionado judicialmente numa eventual inadimplência, já que o imóvel está em seu nome e há um contrato de financiamento. 

Portanto, mesmo que haja respaldo jurisprudencial para esse tipo de contrato, o correto é proceder na alteração do devedor junto ao Banco que concedeu o financiamento bancário, a fim de evitar dissabores.