Com o mercado de imóveis em expansão a “Due diligence” imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que visa dar maior segurança às negociações e prevenir litígios.

Entretanto, mesmo para aqueles que praticam este negócio de forma corriqueira é preciso alertar que a negociação de um imóvel não deve envolver tão somente as tratativas, acertos financeiros entre as partes contratantes e a burocracia cartorária de rotina. Na due diligence imobiliária, profissionais especializados em direito imobiliário irão analisar toda documentação relativa ao imóvel que está sendo negociado, de modo a mitigar o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel.

A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio.

No final da análise, é gerado um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.

Quais são os documentos analisados numa Due Diligence:

Num procedimento de due diligence, são solicitados uma série de documentos, com o objetivo de que se faça uma análise minuciosa da situação do imóvel.  Divide-se basicamente em três conjuntos de documentos:

1) Documentos do imóvel, dentre eles:

– Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);

– Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);

– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;

– Carnê do IPTU;

– Certidão negativa de tributos municipais e federais;

– Guias de ITBI pagas;

– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;

– Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;

– Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;

– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;

– Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2) Documentos do vendedor (aqui incluídos o vendedor, seu cônjuge, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 5anos):

– Documentos pessoais;

– Comprovante de residência;

– Declaração de participação societária em empresas;

– Consulta completa de SPC e SERASA;

– Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;

– Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);

– Certidão negativa de débitos condominiais;

– Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;

– Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;

3) Documentos técnicos:

– Convenção de condomínio (quando for o caso);

– Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);

– Cópia do registro de incorporação;

– Planta da unidade ou da casa;

– Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);

– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);

– Projetos aprovados pela Prefeitura;

– Memorial descritivo;

– Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;

– Alvará de construção;

– Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)

– Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

– Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;

Em muitos casos, a apresentação de todos estes documentos torna-se difícil, vez que em muitos casos, por exemplo, pode se tratar de um imóvel mais antigo, dificultando a obtenção da documentação. Contudo, para que o processo de due diligence seja minimamente efetivo, cada documento é importante, fazendo diminuir gradualmente a capacidade de gerar certeza na negociação caso faltem alguns deles. O ideal no processo, é que não haja qualquer mácula nos documentos apresentados, o que na prática demonstra ser uma situação muito dificil.

O trabalho da due diligence imobiliária é justamente analisar os apontamentos existentes nestas certidões e avaliar se eles serão capazes de impossibilitar a realização do negócio por qualquer motivo, verificando também qual o grau de risco em adquirir ou não o imóvel.

Portanto a Duo diligence vem como um serviço de grande valia que pode ser utilizado por todas  aquelas pessoas, físicas ou jurídicas,  que desejam realizar negócios com maior segurança jurídica.

Tão importante quanto negociar, é cercar-se de todos os cuidados para que o negócio seja válido e esteja fora do alcance de ser prejudicado por fatores externos, evitando-se surpresas indesejáveis.

Assim, em se tratando de negociações imobiliárias, que deseja fazer um negócio mais seguro deve optar por um serviço de Duo Diligence.