A nova lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18), tem por objeto regulamentar os contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O objetivo é estabelecer parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese de inadimplemento por parte do comprador.

Antes desta nova lei entrar em vigor, o percentual retido pela incorporadora em caso de desistência do comprador variava entre 10 e 25%, de acordo com o entendimento de cada juiz, analisando o caso concreto. Com o advento da Lei 13768/18, regras e obrigações entre comprador e vendedor foram estabelecidas, trazendo maior segurança jurídica nas operações comerciais entre as partes.

A principal característica da lei do distrato é estipular a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem, dentre outras coisas.

Portanto, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, com devolução do dinheiro após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Em ambos os casos, a incorporadora poderá descontar, ainda, valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.

No caso do comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá incidência da cláusula penal (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo adquirente tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após este prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, com devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Se o comprador não quiser romper o contrato, após findo o prazo da prorrogação, terá direito a indenização de 1% sobre o valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.

A lei do distrato veio a regulamentar e parametrizar as relações entre comprador e  vendedor,  visando a diminuir as inúmeras ações judiciais que buscavam a rescisão dos contratos sem a incidência de retenção por parte da construtora.

Desta forma, o adquirente de um imóvel deve ter muita atenção ao contratar, haja vista que numa eventual rescisão, poderá sofrer grandes prejuízos, devendo sempre procurar um profissional que o auxilie.

Via de regra, essa nova lei deve gerar uma maior segurança jurídica para ambas as partes. No caso da incorporadora, esta poderá lançar o empreendimento já considerando todos os valores que a lei permite descontar do consumidor em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do mesmo. O que, consequentemente, deve contribuir com a diminuição dos custos operacionais com reflexo no preço final das unidades. Por outro lado, o adquirente, pelo fato de saber o quanto pode perder em caso de desistência, vai pensar melhor na hora de adquirir um empreendimento imobiliário na planta.